Tağmaç ÇANKAYA
Email: [email protected]
Merhaba, bir süredir KKTC’deki emlak hareketini izliyor ve araştırıyorum. Bu alanda hizmet verirken, farkettiğim bir şey oldu ki salt rayiç bedel göz önünde bulundurularak satılan toprakların çoğu, aslında gerçek değerinin altında el değiştiriyor. Çünkü son dönemde KKTC emlağı, belkide ilk kez, Akdeniz toprağı olarak bu bölgedeki diğer ülkelerin emlak fiyatlarıyla kıyaslanmaya başlandı. Anlaşılan o ki ülkemiz, etrafımızda halen devam etmekte olan savaşların ortasında bir kaçış noktası olarak algılandı ve ayrıca bu bölgede, bir yatırım opsiyonuna dönüştü. Böylesi çeşitli ve profili yüksek ülkelerden de yatırımcının burada yatırım yapmayı tercih etmesi, ülkeye gelen paraların salt para aklamaktan ibaret olmadığını da gösteriyor ki bu teselliye ihtiyacımız var bence. Elbette daha geniş bir bölgeden alıcılar gelmeye başlayınca, onlardan para kazanmak isteyen inşaatçılar da yurtdışından gelip KKTC’de pozisyonlanmaya başlamıştır. İşte yeni alıcılar ve satıcılarla toprak satışı noktasında karşı karşıya kalan halk, talebin artmasıyla ve bitmiş yapıların m2 fiyatlarının binlerce İngiliz Sterlinini bulmasıyla beraber, artan toprak fiyatları konusunda net değildir. Dahası bu gelişmeler arazilerin rayiç bedelini yükseltse dahi, kanaatimce toprak fiyatları halen yatırım maliyetleri içinde olması gereken yüzdeliğe ulaşmamıştır. Özellikle yüksek kat izni verilmiş köy arazilerinde bu konu daha da belirgin hale gelmektedir.
İşte bu yazımda, toprağın ekonomik olarak değerlendirilmesi ve fiyatlandırılması yöntemlerinden bazılarını seninle paylaşıyorum ki olur da istemediğin halde toprağını satmaya karar verirsen, daha gerçekçi bir fiyat talep edebilesin. Ve böylece toprak karşılığında aldığımız parasal değer, ileri bir zamanda yine ülke içinde emlağa dönüşebilecektir. Değerinin altında toprak satılması, ülkemizin kaynaklarının dışarıya gönderilmesine yol açtığını düşünüyorum. Ve bu hesap edilmez ise, emlak-para-emlak dönüşümünde, para yeniden emlağa dönüşürken eş değerde bir emlak almaya yetmeyecektir. Bu itibarda kişilerin bu konuda bilgilenmesini değerli buluyorum.
Bunlar genel bilgi olmakla beraber, topladığım bilgilerde esas olarak kullanılan üç emlak değerlendirme yönteminden bahsediliyor. Özellikle ilk kez satılacak bir arazi için fiyat değerlendirmesi yaparken, aşağıda anlatılan adımlar yol gösterici olabilir. Bu adımlar genellikle Maliyet Yaklaşımı, Satış Yaklaşımı ve Gelir Yaklaşımı yöntemlerinin bir kombinasyonunu içerir:
1. Piyasa Araştırması ve Karşılaştırılabilir Satışlar: İlk adım, arazinin bulunduğu bölgede geçmişte gerçekleşen satışları ve benzer arazilerin fiyatlarını incelemektir. Bu yaklaşım, piyasadaki benzer arazilerin fiyatlarını anlamanıza yardımcı olur. KKTC’de bunu yaparken, koçan türüne de önem veirlmelidir.
2. Mülkün İşletme Potansiyelinin Değerlendirilmesi: Eğer arazi gelir getirecek bir potansiyele sahipse, bu potansiyeli değerlendirmek önemlidir. Örneğin, arazi tarımsal kullanım için uygunsa, tarım geliri elde etme potansiyeli hesaplanabilir. Yada imara açık bir arazide, üzerine inşa edilebilecek binaların satışından elde edilebilecek kar, potansiyel olarak hesaplanır. Bunu yapabilmek için bölgedeki inşaat m2 yatırım maliyetlerini ve bina m2 satış fiyatlarını bilmek gereklidir. Böylece toplam maliyetler içindeki toprak katkı payını (potansiyel karlılığa kıyas edip) daha kolay belirleyebilirsin.
3. Mülkün Maliyet Tabanlı Değerlendirmesi: Eğer arazinin işletme potansiyeli yoksa veya karşılaştırılabilir satış verileri bulunmuyorsa, maliyet yaklaşımı kullanılarak bir değer belirlenebilir. Bu yöntemde, arazinin yerine getirme veya yeniden üretme maliyeti, ardından da bir miktar değer kaybı düşülerek mülkün değeri belirlenir.
4. Faktörlerin Ağırlıklı Birleştirilmesi: Her bir yöntemden elde edilen değerler birleştirilerek bir sonuç bulunabilir. Bu, her bir değerleme yönteminin avantajlarını ve sınırlamalarını dikkate alarak yapılmalıdır.
5. Araziye Özgü Faktörlerin Dikkate Alınması: Her arazi benzersizdir ve değerlendirme sürecinde dikkate alınması gereken özel faktörler olabilir. Bu faktörler, arazinin konumu, altyapıya erişim, imar durumu, çevresel faktörler gibi unsurları içerebilir.
6. Uzman Görüşü Alma: Değerlendirme sürecinde bir gayrimenkul uzmanından yardım almak önemlidir. Uzman, piyasa trendlerini, yerel faktörleri ve mülkün özelliklerini göz önünde bulundurarak daha doğru bir değerleme yapabilir.
7. Pazarlık Yeteneğini Kullanma: Son olarak, belirlenen değer üzerinden satıcı ile pazarlık yapabilirsin. Ancak, bu aşamada, değerleme sürecinde elde edilen verilere dayanarak mantıklı bir teklif sunmanız önemlidir. Akılda tutulmalıdır ki ülkemize gelen yatırımcılar, birçok benzeri inşaat projelerine iştirak etmiş ve para kazanmış kişilerdir.
Bu adımlar, ilk kez satılacak bir arazi için fiyat değerlendirmesi yaparken izleyebileceğiniz genel bir yol haritasıdır. Ancak, her durum benzersizdir ve değerleme süreci, mülkün özelliklerine ve yerel piyasa koşullarına bağlı olarak değişebilir.
Diğer taraftan yazının başlığına atıfta bulunarak yazımı sonlandırmak isterim:
Altından değerlidir toprak, çünkü varoluşsaldır. Hele ki yılda 300 gün Akdeniz güneşiyle yıkanan minik bir ada parçasının toprakları, kıtlık prensibi sayesinde daha da değerli olarak algılanacaktır. Elimizdekinin kıymetini daha iyi bilmemiz dileğiyle.
